第９章 租赁合同

◎出租房失火原因不明，承租人承担风险责任吗？

２００１年１０月，被告许某承租原告许某楼房底层最南侧一间房屋经营塑料制品。２００２年４月２４日５时３０分，被告许某承租的房间发生火灾，室内塑料制品及床铺、办公桌等物品被烧毁，起火房间严重烧毁，与起火房间相邻的部位轻微受损和烟熏。经公安消防部门认定火灾原因不明。原、被告双方就损失赔偿问题协商未果，引起诉讼。

原告孙某诉称，被告对出租房使用不当，才导致火灾的发生，请求法院判决被告依法赔偿我的损失。

被告许某辩称，公安消防部门已认定火灾原因不明，故我不应承担责任。

法院审理后认为，尽管公安消防部门已认定火灾原因不明，但房屋实际使用人有义务保证房屋的安全，也最有能力控制危险的发生，故其应依法承担风险责任。法庭在阐明法律有关风险责任承担规定的基础上，调解双方达成了和解协议。

律师的话：

本案主要涉及租赁合同标的物风险承担问题。

所谓标的物风险，是指在合同成立后至终止前，标的物因不可归责于当事人任何一方的事由而发生的毁损、灭失。对风险责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第十三章《租赁合同》部分并未作明文规定，只在第九章《买卖合同》部分作了规定，但租赁物的风险转移问题与买卖标的物有共通之处。《合同法》第１７４条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”承租合同作为有偿合同，其对风险转移问题未作规定，可参照买卖合同的有关规定确定。

关于标的物风险的承担，《合同法》第１４２条作了原则性规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明我国法律对风险承担采取的是“交付转移风险”的原则，它是建立在“交付转移所有权”这一原则的基础上的。因此可以说，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，合同标的物的所有权与风险责任同时于标的物交付时起转移。参照１４２条的规定，承租标的物的风险承担亦应随着交付而转移。其理论依据就是谁控制标的物，谁最有能力控制风险。从本案来看，尽管公安消防部门认定起火原因不明，标的物的毁损、灭失过错不可归责于当事人任何一方，但承租房于半年前已交付被告，其理应承担风险责任。

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